当前位置: 首页 > 理论研究
 
“共有产权”试水“宜居家园”, “鲶鱼效应”打造“衡阳模式”
发布时间:2014-08-25   信息来源:民建衡阳市委                        作者: 付跃龙      浏览量:

 “共有产权”试水“宜居家园”,

“鲶鱼效应”打造“衡阳模式”

衡阳民建   付跃龙

 

我市的总体发展目标是实现“工业重镇、文化名城、旅游胜地、宜居家园”的战略定位。近年来,我市在建设“宜居家园”方面取得了很大的成绩。我市曾经作为全省首批廉租住房共有产权试点城市,“政府主导、部门协调、公司运作”的“衡阳模式”得到了湖南省有关领导的肯定,并成为全省各地学习的样板。无可否认,由于“廉租住房共有产权制度”本身在制度设计上有缺陷,在实施过程中出现了一些弊端,引起了各方争议,导致这个制度被停止运作两年有余。但是在廉租房和公租房已经并轨,以及 6个城市成为全国共有产权房试点城市的形势下,我市应该总结过去廉租住房共有产权试点的经验教训,将公租房建设导入市场轨道,引导优质民营企业投资建设公租房,充分发挥市场竞争的“鲶鱼效应”作用,试行公租房共有产权,让中低收入家庭更快更好地分享改革的红利,打造在公租房建设方面具有示范意义的“衡阳模式”。

一、我市公租房建设现状与资金困难

(一)公租房建设现状

1、公租房建设规模。依据《衡阳市2010-2013年公共租赁住房项目信息统计表》,我们得知2010年我市公租房建设套数为1280套,2011年为6100套,2012年为6973套,2013年为5122套,20102013年四年合计建设套数19475套。

2、公租房建设主体演变情况。衡阳市城市建设投资有限公司(以下简称市城建投)在我市公租房建设中发挥了重要的作用,但近年来市城建投在公租房建设中的作用有所减弱,20112013年市城建投建设公租房套数占全市公租房建设套数的比重从58.4%下降为13.4%。白沙工业园和松木工业园在公租房建设中的地位有所加强,2011年、2012年、2013年两个园区建设公租房的套数占全市公租房建设套数比重为31.6%43.4%42.5%2012年广铁集团、第四医院、湘衡盐化等企事业单位建设的公租房套数占全市公租房建设套数的比重为34.8%2013年,恒通置业有限公司投资建设恒通寿岳公租房项目,成为我市第一家和目前唯一的投资建设公租房项目的民营企业,开工建设公租房1443套,占当年全市公租房建设套数的比重为28.2%

3、公租房建设资本呈现多样化格局。随着建设主体的演变,公租房建设资本的来源,由初期只有市城建投这样的政府融资平台提供资本,演变为多路资本参与。目前,我市公租房建设资本除政府融资平台资本之外,还有在工业园成立的由国有资本控股的混合所有制投资公司如云谷潮投资有限公司提供的资本,企事业单位自筹资金,以及如恒通置业这样的民营企业提供的民间资本。

(二)公租房建设面临的资金困难

1、政府融资平台提供建设公租房资金的能力减弱。近年来,受“影子银行”争议和信贷政策调整的影响,地方政府融资平台的融资能力受到了极大的限制,导致政府性融资平台资金短缺,市城建投建设公租房的套数逐年下降,2011年为3564套,2012年减少到1518套,2013年只有688套。

2、企事业单位自筹资金建设公租房的困境。一是单位自筹资金建设公租房的模式只适用于解决效益较好的企事业单位新员工住房需求,不适用于解决效益较差的企事业单位困难职工住房需求;二是企事业单位自筹资金建设职工住房不符合国家政策导向,这种模式不宜大面积推广,否则将面临诸多政策限制或现有政策难以调整的尴尬局面。

3、民营企业投资建设公租房面临融资难、贷款难的困境。一是民营企业进不了“省安居投”保障房融资平台,该平台专为政府城建投建保障房服务,需要地方财政担保;二是基层银行从未做过民营企业保障房项目信贷,不太熟悉政策,甚至受划拨土地建公租房的习惯性影响,认为公租房不能充当抵押物;三是《衡阳市人民政府关于鼓励社会资本投资建设公共租赁住房的意见》规定公租房十年才可出售,而恒通置业反映市内几家银行许可的贷款回收期最长为五年,导致还款来源滞后五年。

二、引导民营企业投资建设公租房的必要性和可操作性

(一)引导民营企业投资建设公租房的必要性

1、有利于更快更好地满足我市中低收入家庭的住房需求。衡阳市作为享受振兴东北老工业基地政策的典型工业城市和资源枯竭型城市,以及国家级湘南承接产业转移示范区核心城市,需要解决住房的中低收入人群数量大、类型多,我市现在保障房应保未保城市居民对象为25000户,城市新生代和中低收入工薪族“夹心层”需要解决住房的每年递增1万人以上,外来务工和城市郊区县进城创业就业人员需要解决住房的人员多达15万人以上。在市城建投这样的政府融资平台减少公租房建设投资的情况下,引导和鼓励民营企业参与公租房建设,有利于拓宽资金渠道,加快公租房建设步伐,更快更好地满足我市中低收入家庭的住房需求。

2、有利于我市社会经济和房地产市场的可持续发展。一是民营企业参与公租房建设可以增加公租房房源供给,有助于解决中低收入群体的民生问题,减少社会矛盾,促进和谐社会建设;二是民营企业参与公租房建设,可以增加地方财政收入;三是有利于拓宽民营企业的投资渠道,开拓低端房地产市场,促进房地产市场的可持续发展。

3、符合全面深化改革的要求。日前,住建部政策研究中心原主任陈淮和现任主任秦虹应恒通置业、市企业家协会、市房地产协会等单位邀请来衡讲学,据两位专家介绍,新一届中央政府上台后并未出台新的房地产调控政策,意在减少政府直接干预,充分发挥市场机制和市场主体的作用,此外,在保障房方面增加共有产权房和实现政府补位兜底是一个大的发展趋势。引导民营企业参与公租房建设,便于充分发挥市场机制和市场主体的作用。

(二)引导民营企业投资建设公租房的可操作性

1、我市民营企业投资建设公租房符合相关规定,在政策方面具有可操作性。《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发表的若干意》(国发〔201013号)、住建部等七部委《关于加快发展公共租凭住房的指导意见》(建保〔201087号)、财政部发《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》、湖南省政府《关于加强保障新安居工程建设的意见》(湘政发〔201111号)、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(银发〔2011193号)等政策文件,已明确了鼓励民间资本参与政策性住房建设”的基本原则,希望借助资本市场直接或间接地拓宽公租房建设资金来源渠道。为落实国务院和住建部政策,衡阳市颁发了《关于鼓励社会资本投资建设公租房的意见》。

2、我市民营企业投资建设公租房,在融资方面具有可操作性。以恒通寿岳公租房项目为例,该项目是公租房与商品房混建项目,除公租房外还有限价商品房7万平方米、商铺2万多平方米、车库870个、安置房2万平方米,目前该项目尚需贷款1.8亿元,如果商铺、车库等商业地产售出70%就可还清项目贷款1.8亿元。此外,恒通置业还有其他可抵押资产,不存在银行难以回收贷款和利息的风险。如果能够将共有产权房植入公租房建设之中,则有利于加快民营企业的资金回笼速度,极大提升民营企业投资建设公租房的积极性。

三、共有产权房的优势和运行模式

(一)共有产权房的优势

1、有利于中低收入阶层分享改革红利和社会经济发展成果。公租房实行共有产权制度的最大优势是购房人与政府或投资人共享产权,形成产权主体多元化,以后出售房屋所得按比例分成,购房者还可以在一定年限内回购政府或投资人手中的产权,政府让渡部分土地出让收益,有些城市政府还给予适当财政补助和税费减免,以降低住房的建设成本,然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭,在配售时,在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。此举使得不具备购买一般商品住房住房能力的中低收入市民、进城务工农民、刚毕业收入有限的大学生均可成为财产所有者,成为资产拥有者、资产溢价分享者、改革红利和社会经济发展成果分享者。

2、有利于加快投资回收,增加公租房房源供给。公共租赁房的投资压力大,投资回收周期长。如果实行公租房共有产权制度,则建设公租房所需政府和企业的资金少,投资回收快,短期内就能形成公租房的较大供应量,而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力,减轻了政府的财政负担,拓宽了民营资本的投资渠道,并能优化社会资源配置促进社会财富增加,使得社会资本与国有资本共同分享改革成果。

3、有利于解决中低收入家庭住房的刚性需求,促进社会和谐发展。共有产权房因为政府让渡了一部分土地转让收益减免了部分税费,其房价低于商品住房,同时中低收入家庭只需支付部分房价,大幅减轻了中低收入家庭的购房负担。与其他保障房运作模式相比,共有产权房能够更好更彻底的解决中低收入家庭住房的刚性需求。“有恒产者有恒心”,共有产权房可以提高住房自有率,有利于社会稳定与和谐,也有利于房屋维护和保养,能够在一定程度上避免一般公租房租房小区容易出现的“贫民窟”现象。

4、有利于避免廉租住房共有产权制度的弊端。以前实行的廉租住房共有产权制度的最大弊端,即廉租住房的房价远低于一般商品房,存在很大的寻租空间,极易产生腐败现象。从共有产权房试点城市安徽淮安的情况来看,公租房中的共有产权房售价只比同地段周边商品住房售价低5%10%,寻租空间不大,加之适当的规制约束,就较难产生腐败现象。

5、有利于房地产市场健康发展。共有产权房的一大优势是将公租房引入市场轨道。目前房地产市场出现了极化发展现象,高端房产供过于求,改善型商品房量价齐跌,而中低收入家庭住房刚需难以满足,实际上是住房供给结构与住房需求结构匹配失衡。其原因之一在于包括公租房在内的低端住房没有纳入房地产市场轨道。如果实行共有产权房,将公租房引入市场轨道,有利于促进房地产市场供需结构均衡,促进房地产市场健康发展。

(二)共有产权房的运作模式

模式一:企业建设公租房,政府购买,政府与中低收入家庭共有住房产权的模式。从共有产权房试点城市安徽淮安经验来看,首先政府向房地产开发企业让渡一部分土地转让金,减免一部分税费,然后政府向房地产开发企业按照低于同地段商品房5%10%的价格购买一部分住房,由政府和中低收入家庭共有住房产权。在此过程中,淮安市政府并未拿出多少真金白银。对30%50%的产权筹资,淮安市政府采取了三种途径:一是针对拆迁安置房的被动购房群体,把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算,提前解决问题;第二种是针对主动消费人群,由当地开发企业采用反哺模式,开发企业把商品房的盈余作为启动资金;第三种则是把暗补改为明补,把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地,然后把土地出让收入作为产权投入。淮安市允许共有产权房的个人产权部分可以像商品房一样进行抵押,申请公积金贷款或商业贷款。

模式二:企业建设公租房,政府不购买,企业与中低收入家庭共有住房产权的模式。这种模式也需要政府向房地产开发企业让渡一部分土地转让金,减免一部分税费,然后地产开发企业按照低于同地段商品房5%10%的价格向中低收入家庭出售部分产权,由企业和中低收入家庭共有住房产权。在这种模式下,也应该允许共有产权房的个人产权部分可以像商品房一样进行抵押,申请公积金贷款或商业贷款。这种模式有个好处,政府不必出钱就能引导企业大量建设公租房,而且避免了政府既当裁判员又当运动员,既搞规制又搞操作的局面,有利于提升资源配置效率和减少腐败。

四、改革建议

(一)下好试行公租房共有产权的先手棋

1、要用改革的魄力来引导民营企业建设公租房,试行公租房共有产权制度。近日李克强总理强调:政府要坚决下好“简政放权”先手棋,政府要给企业松绑,要让市场主体说话,要充分发挥市场主体的作用。我市要以李克强“先手棋”的讲话精神为指引,大力打造在湖南全省具有示范意义的公租房共有产权“衡阳模式”,即“政府引导,企业建设,产权共有,市场调节”的公租房建设模式。我市拥有廉租住房共有产权试点的经验,完全有条件在湖南省内率先试点公租房共有产权,并能争取成为下一批全国共有产权房试点城市。

2、政府补位兜底,公租房建设主体让位房地产开发企业。一方面,要发挥政府补位兜底的作用,在公租房供给不能满足中低收入家庭住房需求的情况下,政府不能缺位,可采取上述企业建设、政府购买、政府与中低收入家庭产权共有的模式;另一方面,从深化改革的发展趋势来看,市城建投或工业园国有控股的投资公司应该逐步退出公租房建设领域,使之集中财力建设城市基础设施和工业园基础设施,公租房建设主体让位房地产开发企业,并采取上述企业建设、政府不购买、企业与中低收入家庭共有产权的模式。

3、停止企事业单位自筹资金和集资建设公租房。企事业单位自筹资金建房和集资建房不符合改革的要求,也不符合现行政策的规定。无论是企事业单位利用原有行政划拨土地变性建设公租房,还是新购土地建设公租房,均可采取引入房地产开发企业建设、动员本单位中低收入职工团购公租房部分产权的方式。

(二)做好试行公租房共有产权的系统工程

1、政府让渡土地出让金和减免税费的幅度要与公租房产权转让减价幅度相适应。一要确保中低收入家庭能够以低于商品房房价的价格购买公租房部分产权,分享改革红利;二要确保政府土地出让金和税费收入不致于大量流失,避免形成寻租空间和产生腐败;三要保护民营企业投资建设公租房的积极性。与同地段商品房价格相比,公租房产权转让价格降低5%10%的幅度较为合适。但是,相关的政府土地出让金和税费减少幅度需要进行精确测算,并且需要明文规定计算方法。

2、公租房限制转让年限要与银行贷款回收年限相适应。目前我市公租房限制转让年限按政府文件规定为10年,而市内各大银行允许公租房建设企业的贷款回收年限为5年,这样很容易导致企业债务违约。政府要与银行协商,使得公租房限制转让年限少于或等于银行贷款回收年限。

3、政府应该与银行协商,出台相关政策,明确规定公租房产权可以作为贷款抵押物,并允许共有产权房的个人产权部分可以像商品房一样进行抵押,申请公积金贷款或商业贷款。在公租房限制转让期限内,以上作为贷款抵押物的公租房产权的价格按照同地段商品房价格90%95%计算。

4、政府出台规制,制定和完善公租房产权转让合同范本。除一般商品房交易条款外,政府应明文规定实行产权共有的公租房在限制转让年限届满后出售,所获得的溢价收入按产权比例由政府或投资建设公租房企业与购房家庭分享。此外,还需规定购房家庭向政府或企业购买剩余产权的相关事项。

5、在公租房限制转让年限期满后,公租房整体转让和部分产权转让需按照当时的房地产市场价格交易。

6、政府应该明确规定参与公租房建设的民营企业资质条件。在公租房建设方面,政府要通过竞争招标优先选择实力强、建筑质量高、商业信誉好的优质房地产开发民营企业,杜绝实力弱、信誉差甚至无房地产开发经验的投机者进入公租房建设行列。

 

注:①鲶鱼效应:是指引入强者,激发弱者变强的一种效应。是一个心理学术语,多用于经济学。

作者简介:付跃龙,男,1958-,湖南衡阳人,南华大学副教授,硕导,衡阳市经济学会办公室主任,南华大学城市化与区域经济研究中心专家,南华大学经济研究所副所长。


 
 
打印本页 关闭窗口